Obras inconsentidas en una comunidad de propietarios
Ocurre a menudo que los propietarios de diferentes locales o viviendas de un edificio, deciden realizar obras que afectan a elementos comunes, como por ejemplo, la colocación del forjado superior del garaje de unos desagües para formar una red de saneamiento para dichos locales, sin contar con la autorización de la comunidad de propietarios.
Se han planteado con frecuencia ante los Juzgados demandas en las que la Comunidad de Propietarios ejercita una acción para la eliminación de esas obras inconsentidas, al considerar que afectan elementos comunes del edificio. Vamos a comentar el caso de demandas que se interponen después de 15 años desde que se hicieron las obras.
La línea de defensa de los propietarios demandados en estos casos suele pivotar sobre dos cuestiones:
1ª) Que existe un consentimiento tácito de la Comunidad a dichas obras, al haber dejado pasar tanto tiempo sin actuar.
2ª) Que la acción se ejercita fuera de plazo, considerando que la acción de la Comunidad es de carácter personal y que su plazo de prescripción es de 15 años según el art. 1964 del Código Civil.
La respuesta del Tribunal Supremo ante estas cuestiones está clara y se resume en lo siguiente:
1º) Respecto al consentimiento tácito: no se produce porque exista conocimiento de la obra y exista silencio por parte de la comunidad. Hay que estudiar cada caso concreto para saber si existe ese consentimiento como manifestación de voluntad y si el silencio puede ser tomado como expresión de consentimiento.
En una Sentencia de 29 de febrero de 2012, el Supremo confirma la ilegalidad de una obra realizada por la empresa consistente en abrir un hueco en la pared medianera de un edificio a fin de que se comunicara con el hotel colindante. Si bien en anteriores ampliaciones del hotel se habían tolerado obras similares en otras plantas, ello no puede considerarse como un consentimiento tácito de la comunidad. Considera el TS que para interpretar el silencio como una tácita manifestación del consentimiento hay que valorar las relaciones preexistentes y, en este caso, hay una firme oposición de un propietario, que interviene como actor. El consentimiento tácito en obras en el pasado no equivale a un consentimiento con carácter genérico para obras de futuro.
2º) Respecto al plazo de prescripción de la acción: Puede darse el caso de que haya dudas en el carácter jurídico que tienen las acciones de reclamación contra el propietario y, dependiendo de ese carácter será distinto el plazo de prescripción de las mismas. Así, las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 años (art. 1963 del Código Civil) y las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los 5 años (art. 1964 del Código Civil, en la redacción dada por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, pues anteriormente el plazo era de 15 años).
En una Sentencia de 11 de noviembre de 2002, el Tribunal Supremo ordena la retirada de la instalación y puertas que el recurrente había realizado en el pasillo comunitario con la idea de unir los dos apartamentos que había comprado. En contra de la prescripción extintiva apreciada por la Audiencia por haber transcurrido más de quince años desde que se pudo ejercitar la acción, el TS observa que es inaplicable el citado plazo al supuesto de autos al tratarse del ejercicio de una acción real.
