La nueva regulación de los contratos de crédito inmobiliario
La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno.
Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía.
Así mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España. Y por todos estos motivos, se ha promulgado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, publicada en el BOE del pasado 16 de marzo.
La principal novedad es el establecimiento de normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
Destaca una regulación detallada de la fase precontractual, con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo. También se introducen normas de conducta de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, que deberán cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.
Además, se regula la forma, ejecución y resolución de los contratos, favorece la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo y se establece una nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.
Igualmente, se regula el régimen jurídico de los intermediarios, así como los requisitos de acceso a la actividad, el régimen de supervisión de los mismos y el régimen sancionador. Incluso se establece en el Banco de España un único registro público. Así, los órganos competentes para la imposición de las sanciones comunicarán trimestralmente de forma telemática aquellas sanciones que en el trimestre inmediatamente anterior hayan devenido firmes.
Y para completar toda esta nueva normativa, el próximo 16 de junio de 2019 entrará en vigor el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente esta Ley 5/2019, así como la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifica la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios.
Con esta última Orden ministerial se completa la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, las disposiciones contenidas en los artículos 6.2, 16.2, 17.4, 20.3 y 23.8 y el apartado 2 de la disposición final decimoquinta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, garantizando con ello la efectividad de las medidas introducidas en dicha Ley.
