Propiedad horizontal: lo que no está prohibido está permitido
Uno de los principios generales del derecho es que "lo que no está prohibido está permitido" y hoy vamos a comentar una aplicación práctica de dicho principio en materia de propiedad horizontal (comunidades de propietarios).
Se trata de un edificio con locales comerciales. En la escritura de división horizontal se indicaba que los citados locales estaban destinados a oficinas. De hecho, durante muchos años hubo instalada en los mismos una sucursal bancaria. Pero cuando la entidad bancaria se trasladó y dejó los locales, su propietario se planteó transformarlos en vivienda.
Sin embargo, una de las vecinas del edificio se opuso y presentó una demanda para que el Juzgado condenase al dueño de los locales a reponer los mismos conforme al título constitutivo, destinándolos a oficinas y con cese inmediato de cualquier otra actividad distinta a la establecida en la escritura.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y la Audiencia Provincial lo ratificó. A su juicio, es cierto que se permite el uso del bien adecuado a su naturaleza cualquiera que sea mientras no vulnere los límites genéricos de toda propiedad y los específicos de la propiedad horizontal y que no puede ser limitado por la mera descripción que de los pisos o locales se realice en el título constitutivo. Pero en este caso concreto se toma en cuenta que el título constitutivo no solo se limita a describir los elementos privativos (locales y viviendas), sino que además contempla de forma específica el uso concreto al que se deben destinar los locales.
Conclusión: para cambiar el uso es necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios, tanto de locales como de viviendas.
El propietario de los locales no se conformó con dicha resolución y acudió al Tribunal Supremo, que dictó Sentencia de 15 de junio de 2018, en la que estima el Recurso de Casación, revoca la sentencia de la Audiencia y reitera los requisitos que exige para entender que hay una prohibición de cambiar el uso de un elemento privativo sin consentimiento unánime de los propietarios, con mención a las sentencias ya dictadas sobre el tema y que constituyen jurisprudencia.
La cuestión estriba en que no basta con menciones de uso, sino que se requiere prohibición expresa. Al no existir dicha prohibición en la escritura de división horizontal, es forzoso concluir que el propietario puede modificar el uso del local inicialmente destinado a oficina.
Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, (salvo que) el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Ahora bien, otra cuestión distinta es que el nuevo uso o destino del elemento privativo pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, lo que se sustanciaría conforme a lo dispuesto en la Ley (y para resolver esta cuestión se debe acudir al art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).
