La división de la cosa común
La división de la cosa común es uno de los problemas más antiguos del derecho y en cuya resolución interviene un cuerpo legal heredado del Derecho Romano. Son muchas las situaciones cotidianas en las que se aprecia la existencia de una comunidad, pero algunos ejemplos para que lo veamos más claro: Los hijos cuando muere el padre y heredan 100.000,00 € y un Mercedes; o los novios que se compran un piso a medias antes de casarse. Es lo que llamamos un “pro indiviso”.
Hay un principio general vigente, enunciado en su día por Ulpiano, según el cual “nadie puede ser obligado a permanecer en comunidad” (nemo invitus compellitur ad communionem), lo cual obliga a plantearse las formas que hay de salir de dicha situación de comunidad. Son varias: Abandonando la cosa, destruyéndola, comprando la parte del otro o vendiéndola toda a un tercero.
Todas estas formas de acabar con la comunidad suponen la existencia de un consenso entre los copropietarios, ya que si uno se niega a abandonar la cosa, ni a destruirla, ni a comprarla entera ni a vender su parte, no hay solución aparente. Los problemas se presentan en la práctica cuando se está en presencia de una cosa común que no admite una fácil división, ya que dividir 100.000,00 € entre 2 hermanos o entre 4 no ofrece ningún problema, igual que si hay que dividir un grupo de 6 viviendas iguales entre 2 ó 3 hermanos.
Salvo que se trate de un edificio cuyas características permitan la adjudicación de pisos o locales independientes a cada comunero (segundo párrafo del art. 401 del Código Civil), para los restantes supuestos de indivisibilidad tenemos que optar por las dos únicas soluciones: O se conviene en que la cosa se adjudique a uno de los comuneros y éste indemnice a los demás; o se vende y se reparte el precio. Pero también es posible que los comuneros sean incapaces de ponerse de acuerdo para la venta de la cosa común, lo que nos lleva a situaciones aparentemente irresolubles.
Para solucionar este dilema se diseñó en Derecho Romano (ya había un precedente en las Doce Tablas) la llamada actio communi dividundo o “acción de división de cosa común”, enunciada actualmente en el art. 400 de nuestro Código Civil: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención".
No es un derecho subjetivo, es una facultad inherente al derecho de propiedad cuando éste tiene pluralidad de titulares; es uno de los res merae facultatis; por ello es imprescriptible e irrenunciable mientras se mantenga el derecho de propiedad. No obstante, como hemos visto en el precepto transcrito, se permite a los comuneros pactar válidamente conservar la cosa indivisa por un tiempo determinado, que no exceda de 10 años. Es una excepción, aunque temporal, a la irrenunciabilidad de la acción que encuentra su sentido en el interés que puedan tener todos los comuneros en asegurarse que la cosa permanecerá indivisa durante un determinado plazo de tiempo.
La acción de división de la cosa común exige interponer una demanda en vía judicial, por medio de Procurador y con asistencia de Letrado, dirigida contra los restantes comuneros. En nuestro despacho contamos con amplia experiencia en la materia y podemos aconsejarles sobre las mejores opciones ante una situación de proindiviso no deseada.
