Freno al enriquecimiento injusto de los bancos
Durante estos años de crisis inm0biliria los ciudadanos han aprendido un concepto que choca contra el sentido común. Cuando una persona no puede pagar la hipoteca de su casa, el Banco acreedor inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria que desemboca en la venta de la finca en pública subasta. Si el producto obtenido en esa subasta no cubre la totalidad de la deuda, el Banco puede seguir reclamando la diferencia. Insisto, esta idea cuesta de aceptar: perder la casa y seguir debiendo dinero al Banco. Fuera de nuestras fronteras tampco lo entienden muy bien. En EE.UU. está perfectamente contemplada la dación en pago de la finca como forma de resolver la hipoteca y quedar libre de responsabilidades.
En España, conforme a la ley y a la jurisprudencia, se puede dar el caso de que un Banco se adjudique una vivienda en un procedimiento de ejecución hipotecaria por un precio inferior al valor de tasación fijado en la escritura; a continuación, el Banco podía vender esa misma finca a un precio superior y, mientras tanto, seguir reclamando la diferencia al deudor hipotecario. Es decir, podríamos estar ante un caso evidente de enriquecimiento injusto.
Pero parece que las cosas van a cambiar un poco. El Tribunal Supremo, en una reciente Sentencia de 13 de Enero de 2015, ha modificado su doctrina legal en relación a las adjudicaciones de viviendas a los Bancos, estableciendo que “únicamente” cuando la entidad bancaria venda inmediatamente el inmueble que se ha adjudicado, a un precio muy superior, aflorando una plusvalía o ganancia muy significativa, el crédito contra el ejecutado/desahuciado debería de haberse tenido por satisfecho en una mayor proporción.
"... debemos matizar el rechazo en todo caso a la posibilidad de que pudiera existir enriquecimiento injusto en una adjudicación al ejecutante del bien ejecutado por la mitad del valor de tasación, si fuera seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía"
No obstante, el Tribunal Supremo sigue negando que estas situaciones puedan ser calificadas de "enriquecimiento injusto", pues con la reforma introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, que modifica el Art. 579 LEC y establece respecto al derecho del ejecutante contra el ejecutado por la cantidad que no ha alcanzado la vivienda, que si procediera a la enajenación de la misma en el plazo de 10 años, la deuda pendiente que mantenga el ejecutado se verá reducida en un 50% de la plusvalía/ganancia obtenida por la venta, después de deducidos los gastos y costes del ejecutante.
Para el lector que tenga interés en conocer en profundidad el supuesto de hecho concreto y la doctrina del Tribunal Supremo, dejo este enlace a la página de Noticias Jurídicas.
