Comunidad de Propietarios: Legitimación del Presidente para iniciar la vía judicial

La representación legal de la Comunidad de Propietarios le corresponde al Presidente, tanto en juicio como fuera de él. Lo anterior implica que el presidente además de tener la facultad de defender a la Comunidad acudiendo o iniciando la vía judicial, tiene la obligación de defender los intereses de la comunidad.

En principio ese mandato u obligación de defensa de los intereses comunitarios puede llevar a pensar que el Presidente en cualquier supuesto puede o debe decidir por sí mismo ejercitar una acción judicial, durante el tiempo que su cargo esté vigente, al estar legitimado para ello según la Ley de Propiedad Horizontal, (LPH en adelante).

Sin embargo, no siempre es así, sino que existen supuestos específicos en los que es necesario el acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios para poder iniciar el procedimiento judicial que corresponda, en concreto son éstos:

a) Ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas, insalubres o dañosas para la finca prevista en el artículo 7.2 de la LPH.

b) Reclamación de cantidades a los propietarios morosos a través del procedimiento de juicio monitorio en los términos señalados en el artículo 21.1 LPH, en cuyo caso la Junta podrá autorizar tanto al Presidente como al administrador.

c) Si existe un acuerdo previo en el que se hubiera acordado no ejercitar acción judicial

Si bien hasta este momento esos eran los supuestos en los que era necesario un acuerdo de Junta para que el Presidente pudiese iniciar el procedimiento judicial, recientemente ha dictado una Sentencia el Tribunal Supremo (19 de febrero de 2014), en el que se contienen párrafos como el que sigue:

“La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente , ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias. La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios , declaró: “Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente ». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad.”

En aplicación de esta resolución y como cautela lo procedente sería que se recabará la autorización de la Junta de Propietarios con anterioridad a que el Presidente emprenda cualquier tipo de acción judicial.