Cambios en la normativa sobre arrendamientos
El BOE del pasado 18 de diciembre publicó el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con una serie de cambios de importante calado en el régimen de los arrendamientos urbanos.
En su exposición de motivos se afirma que España afronta retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler. La reforma liberalizadora de 2013, además de no dar los resultados esperados en lo relativo al incremento de la oferta de vivienda y la moderación de los precios, ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título.
En este contexto, el Estado debe reforzar la cooperación con las Administraciones territoriales que tienen la responsabilidad de ejercer en sus respectivos ámbitos la competencia directa en materia de vivienda, adoptando una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda.
El resultado en la práctica, y de forma resumida, es la modificación de algunos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como son los siguientes:
- Art. 4.2 (dando preferencia a lo pactado por las partes cuando se trate de arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda).
- Art. 5 (para ampliar el control sobre las viviendas para oferta turística).
- Art. 9 (que amplia la duración mínima de los contratos a 5 años, o a 7 años cuando la propiedad corresponde a una persona jurídica).
- Art. 10 (para que las prórrogas sean por 3 años más).
- Art. 16.4 (para adecuar el articulado a los nuevos plazos mínimos de duración).
- Art. 18.1 (que introduce límites a los porcentajes de actualización creando la figura del arrendamiento con "renta reducida").
- Art. 20.1 (para que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato sean a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario).
- Art. 25.7 (que introduce un derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda), .
