Segundo intento de modificar la LAU
La semana pasada, el 6 de marzo de 2019, entró en vigor la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que modifica y amplía la duración de los arrendamientos de vivienda a partir del 5 de marzo de 2019, aprobada por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE del 5/03/2019).
Es el segundo intento del Gobierno de Pedro Sánchez de ampliar la duración de los contratos de arrendamiento, algo que ya se intentó sin éxito hace unos meses. La principal innovación es que la prórroga obligatoria de los contratos pase de 3 años a 5 años (en caso de personas físicas arrendadoras) o 7 años (si la arrendadora es una persona jurídica).
En estos momentos, el texto del art. 9.1 de la LAU, tiene la siguiente redacción:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
A su vez, siguiendo con los mismos esquemas, se reforma también el art. 10 de la LAU, que tiene el siguiente contenido:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Por consiguiente, a partir del 5 de marzo pasado, los contratos de arrendamiento de viviendas concertados con un propietario persona física tendrán una duración mínima de 5 años (y de 7 años si el arrendador es una persona jurídica, es decir, una sociedad o similar).
Una vez vencido dicho plazo, si el arrendador persona física no notifica al inquilino su voluntad de no renovar el contrato con cuatro meses de antelación mínima, el contrato se prorrogará por otros 3 años, salvo que haya sido el inquilino el que haya manifestado su voluntad de no renovar, en cuyo caso el plazo mínimo de antelación es de un mes.
¿Y si pasan los 8 años (o los 10 años en caso de personas jurídicas) y nadie dice nada? Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al agotarse los plazos legales, lo que las partes están diciendo (tácitamente) es que desean mantener su relación contractual.
En estos casos opera la llamada “tácita reconducción”, que es algo así como un nuevo contrato cuya duración está regida por las normas del Código Civil (ver art. 1566 y ss), siendo la prórroga mensual o anual en función de cómo se haya pactado el pago de la renta. Para resolver el contrato durante la tácita reconducción, una de las partes deberá notificarlo a la otra de forma fehaciente, aunque sin ningún plazo mínimo de preaviso.
