Revisión de los índices de referencia de los préstamos hipotecarios

Para iniciar esta exposición voy a procurar enumerar todos los índices posibles que se aplican para las revisiones de los tipos de interés en préstamos hipotecarios, (quedan excluidos por lo tanto cualquier otro tipo de préstamos o medios para obtener financiación).

1. Tipo Medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre del Conjunto de las Entidades de Crédito. (IRPH Conjunto Entidades).

2. Tipo Medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre de Bancos. (IRPH Bancos).

3. Tipo Medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre de Cajas de Ahorro. (IRPH Cajas).

4. Tipo activo de referencia de las Cajas de Ahorro. (IRPH CECA)

5. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años.

6. Tipo Interbancario a 1 año. (MIBOR)

7. Referencia Interbancaria a 1 año. (EURIBOR)

8. Tipo medio préstamos hipotecarios Entidades de Crédito en la zona euro

9. Permuta de Intereses o Interest rate Swap, IRS a 5 años.

La revisión de los tipos de interés aplicables a los préstamos hipotecarios va a depender del índice de referencia que se haya pactado en cada contrato, y la revisión consiste simplemente en comprobar cual es el valor del índice de referencia siguiendo las publicaciones que de todos ellos realiza el Banco de España, y aplicarlo al contrato concreto adicionando, si es el caso, el diferencial pactado entre las partes.

De entre todos los tipos oficiales de referencia de los préstamos hipotecarios, los más habituales, hasta el momento, eran los diferentes IRPH y el EURIBOR.

Sin embargo, desde el pasado mes de abril de 2013 los tipos IRPH deberían de haber dejado de estar vigentes, aunque la falta de regulación del índice que los sustituiría y el hecho de que el propio Banco de España los haya seguido publicando ha hecho que su vigencia se haya mantenido hasta el pasado día 31 de octubre de 2013.

Como consecuencia de lo dispuesto en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, y más concretamente en su Disposición Adicional decimoquinta, finalmente el IRPH Cajas, el IRPH Bancos y el IRPH CECA han dejado de estar vigentes y han dejado de publicarse por el Banco de España.

Lo anterior ha provocado, y va a seguir provocando, que numerosos contratos de préstamo hipotecario hayan de ser revisados al estar vinculados a unos índices que han dejado de tener vigencia.

La primera consecuencia es que la modificación o sustitución de los índices de referencia va a suponer la novación automática del contrato de préstamo hipotecario.

Otra consecuencia es el momento de la novación, el cual va a depender de lo que se hubiese estipulado en cada caso concreto, ya que las modificaciones se van a producir a partir de la siguiente revisión de los tipos aplicables.

Lo anterior implica que si el término para revisar una hipoteca es el mes de septiembre, la modificación del índice de referencia derogado será en el mes de septiembre del año 2014, momento hasta el cual le seguirán aplicando el índice que en cada caso tuviese fijado en el contrato, a pesar de encontrarse derogado desde el 31 de octubre de 2013.

Y por último, la más relevante de las consecuencias es determinar cual va a ser el nuevo índice aplicable al contrato de préstamo, para lo cual hay tres supuestos posibles.

Por un lado están los contratos de préstamo hipotecario que dentro de su clausulado han previsto índices sustitutivos, en cuyo caso pasa a aplicarse de modo automático el índice sustitutivo previsto en el contrato.

Por otro lado, están los contratos en los que no se había previsto ni pactado índice sustitutivo alguno, en cuyo caso la novación del préstamo consistirá en la aplicación del IRPH Conjunto de Entidades, adicionando un diferencial que va a consistir en la media aritmética de las diferencias que existan entre el índice que desaparece y el nuevo índice aplicable.

Por último, existen casos en los que el contrato sí recoge un índice sustitutivo pero éste es otro de los que también ha desaparecido, por lo que al igual que en el anterior supuesto se aplicará el IRPH Conjunto de Entidades y el diferencial que resulte del cálculo detallado anteriormente.

Evidentemente las consecuencias prácticas, en cuanto a subida o bajada de la cuota hipotecaria, van a resultar de lo más variadas y dependerán del supuesto concreto, pero en cualquier caso las partes del contrato no disponen de ninguna acción para reclamar por la novación que supone, o que va a suponer, la modificación de los índices de referencia, al venir de ese modo dispuesto en la ya citada Ley 14/2013.

Lo expuesto, como decimos puede suponer bajadas o subidas de la cuota hipotecaria a las que va a tener que hacer frente la parte prestataria sin que, en principio, tenga posibilidad de reclamación alguna, dependiendo siempre del caso concreto ante el que nos encontremos.