El desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda
Hasta que se operó la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2013, la regulación del derecho de desistimiento era bastante gravosa para el inquilino/arrendatario, ya que únicamente se permitía desistir en aquellos contratos de duración pactada superior a 5 años. En estos casos, una vez transcurrido dicho plazo y preavisando al propietario/arrendador con un mínimo de 2 meses, el inquilino podía dar por resuelto el contrato de forma unilateral.
En estos casos, el propietario de la vivienda no tenía derecho a ser indemnizado por el inquilino salvo que así se hubiese pactado expresamente en el contrato. Si se había pactado, la indemnización no podía ser superior a UN MES de renta por cada año que falte por cumplir. Algunos tribunales han dictado sentencias que, pese a la ausencia de pacto, han concedido una indemnización por daños y perjuicios causados al propietario por dicho desistimiento anticipado.
Ejemplo: se firma un contrato de duración inicial de 8 años y 300 Euros al mes de renta. Durante los primeros 5 años, el inquilino no podía desistir, es decir, el arrendador podía exigir el cumplimiento íntegro del contrato durante ese periodo. Una vez cumplidos los 5 primeros años, el inquilino podía desistir, aunque abonando 3 mensualidades de renta (una por cada año que faltaba por cumplir del contrato), siempre que así se hubiese pactado.
Este régimen legal sigue vigente para todos aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 6 de junio de 2013.
Pero como indicaba, tras la reforma introducida por Ley 4/2013, las cosas han cambiado en beneficio del inquilino y el plazo del que dispone el inquilino para desistir del contrato se acorta a 6 meses.
El vigente art. 11 LAU dice: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
Ahora bien, nada impide que las partes pacten un plazo inferior para el desistimiento (en beneficio del inquilino, que podrá resolver el contrato sin esperar a los 6 meses), aunque no está permitido alargarlo más allá de esos 6 meses (sería un perjuicio para el inquilino y esa cláusula sería nula).
El mismo precepto nos dice que plazo legalmente establecido para comunicar este desistimiento al propietario es de 30 días (al no indicar otra cosa, se puede entender que son días naturales, no días hábiles).
Y finalmente, respecto a la indemnización, se sigue permitiendo que las partes incluyan un pacto específico que permita al propietario exigir una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año que resta por cumplir.
