Arrendamientos urbanos: devolución de las llaves

Existe una cierta cultura popular sobre los arrendamientos urbanos y, en general, la mayoría de los propietarios son conscientes de la importancia del asesoramiento legal a la hora de contratar el arrendamiento de un inmueble de su propiedad, sea una vivienda, sea un local de negocio. Es indispensable redactar y suscribir un contrato que deje constancia de los acuerdos alcanzados sobre la duración del contrato, la renta a pagar, la fianza, los gastos, la resolución, etc.

Sin embargo, seguimos comprobando día a día lo poco cuidadosos que son los inquilinos y propietarios a la hora de documentar la resolución del contrato. Toda la cautela que se pone en la firma del contrato se abandona normalmente a la hora de recibir la devolución del inmueble arrendado (entrega que se suele simbolizar mediante la devolución de las llaves). Dejar constancia de la fecha de resolución, de la entrega de las llaves, del estado en el que está el inmueble (previa inspección visual) y de la obligación o no de devolver la fianza (según haya cumplido el inquilino las obligaciones impuestas) es tan importante como documentar el contrato inicial.

Todos los días leemos sentencias en las que los Tribunales siguen insistiendo en los detalles que rodean la resolución del contrato y la entrega de la posesión (llaves) al propietario. Por ejemplo, existe costumbre de aplicar la fianza al pago de alguna mensualidad pendiente (habitualmente la última), pero esta aplicación no significa que el propietario ya no tenga nada que reclamar, pues si una vez examinado el inmueble encuentra desperfectos, los podrá reclamar.

Como se deduce del contenido del artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la fianza tiene como finalidad garantizar al arrendador el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias y tan obligación del inquilino es pagar la renta como devolver el objeto arrendado, a la finalización del inquilinato, en correcto estado de conservación salvo los deterioros propios del uso ordinario y el paso del tiempo. En consecuencia, no es cierto que la fianza esté destinada en primer lugar a garantizar la ausencia de daños, y subsidiariamente a sufragar rentas impagadas.

Si el propietario, a la hora de liquidar la deuda que considera existente (rentas, primas de seguro, daños), opte por aplicar la fianza a la extinción de la renta adeudada, por ser del mismo importe monetario, en modo alguno supone estar creando un acto de extinción de las otras deudas. Es obvio que no se trata de un acto propio jurídico, ni el arrendador tiene tal intención. Es completamente irrelevante, y no genera en la otra parte más derecho que a solicitar que se tenga por extinguida la deuda de la mensualidad de renta.

Y no deja de ser curiosa la siguiente afirmación que hace la Audiencia Provincial de La Coruña, en su Sentencia de 21 de diciembre de 2016, la negrita es nuestra):

Es práctica habitual que cuando se entregan las llaves de una vivienda al finalizar el arrendamiento, salvo situaciones de gran confianza entre las partes, se proceda a hacerlo en la vivienda arrendada, en presencia de arrendador y arrendatario, y se suscriba un documento donde se entregan las llaves y se hace constar el estado aparente de la vivienda. Si en lugar de hacerlo así, los arrendatarios prefirieron depositar las llaves sin previo aviso, deberán pechar con las consecuencias.