Arrendamiento de cosa común

Es frecuente observar en la práctica una duda generalizada respecto a la posibilidad de llevar a cabo un arrendamiento de un bien inmueble que pertenece a varios en proindiviso. El supuesto típico sería aquel en el que tres hermanos han recibido en herencia una vivienda y se plantean arrendarla y obtener una renta de la misma. En estos casos, suele ser frecuente que algún copropietario no esté de acuerdo y, sobre todo, se plantea a menudo la validez de un contrato que supera los 6 años de duración.

En principio, el art. 398 del Código Civil dice: "Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes". De este texto parece desprenderse que la mayoría de los comuneros pueden decidir firmar un arrendamiento sin ningún tipo de limitación. Pero esta conclusión no es correcta, toda vez que existe otro precepto que a menudo se olvida: el art. 1548 del Código Civil ("Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años") y que hay que poner en relación con el art. 398 del mismo texto (que habla de la administración y disfrute de la cosa común).

La jurisprudencia es unánime. Tomando como referencia los artículos 269, 1280, 1363, y 1548 del Código Civil se llega a la reiterada conclusión de que un arrendamiento por más de seis años excede de las facultades de administración ordinaria, por lo que no cabe otorgarlo por los meros administradores de bienes que no tengan poder especial, ya que en la comunidad de bienes no se encuentran facultados los condueños que representen la mayor suma de intereses para dar en arriendo una cosa común por plazo que exceda de seis años, si no existe unanimidad (este criterio se mantiene en numerosas sentencias en las que se sancionan tales actos con la nulidad absoluta o radical, como las del TS de 12 de noviembre de 1987 y de 28 de marzo de 1990, AP Valencia de 7 de julio de 1999, AP León de 21 de diciembre de 2001, AP Valencia de 2 de noviembre de 2002, AP Murcia de 4 de diciembre de 2003, AP Alicante de 18 de febrero de 2004 y AP Zaragoza de 20 de junio de 2008).

A mayor abundamiento, aquí transcribimos un extracto de una Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de enero de 2008, que se expresa en los siguientes términos:

Para la debida resolución del presente recurso conviene citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, núm. 351/03, de 4 de diciembre , que vino a dar respuesta adecuada a esta configuración sobre la relación arrendaticia , manifestando, al caso concreto enjuiciado, que cuando fue suscrito el contrato de arrendamiento de fecha... D. Bruno y D. Serafín sólo eran titulares de tres cuartas partes indivisas de la finca que, en virtud de dicho contrato, se arrendaba, perteneciendo la cuarta parte restante a los codemandantes D. Juan Ramón y Dª María del Pilar. De ello se sigue que la validez o nulidad del contrato de arrendamiento , así concertado, dependerá, de un lado, de la naturaleza que deba atribuirse al arrendamiento pactado, es decir, de la consideración como mero acto de administración, en cuyo caso habría que proclamar, al menos en principio, su validez por haber sido pactado por los partícipes que representaban la mayor cantidad de intereses, en atención a lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil, o como acto de disposición, en cuyo caso tendría que ser considerado nulo o inexistente por falta de consentimiento de todos los comuneros, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 397 y Jurisprudencia que lo interpreta. En este sentido, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1990 proporciona una importante pauta interpretativa, al señalar que si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su duración se estipule, 8 años, en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (artículo 2, núm. 5 de la Ley Hipotecaria ) por lo que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aún representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquél, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito. De dicha Sentencia cabe extraer que el Alto Tribunal consideraba actos de disposición los arrendamientos de bienes inmuebles de duración superior a seis años, que, en virtud de la anterior redacción del artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria , resultaban inscribibles en el Registro de la Propiedad, quedando así dotados de trascendencia real; y tal doctrina no se ve modificada en virtud de la actual redacción del mismo precepto, ofrecida por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en virtud de la cual son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, sin fijarse en el precepto un plazo mínimo de duración del arrendamiento para que este pueda resultar inscribible. Pese a ello, no cabe calificar a todo arrendamiento de bienes inmuebles, con independencia del plazo de duración pactado, como acto de disposición, por el mero hecho de que, conforme a la redacción actual del referido precepto, resulte inscribible, sino que ha de seguir considerándose un elemento esencial, en tal valoración, la duración pactada, pudiendo servir como criterio orientativo o de referencia el plazo superior a seis años que se fijaba en el precepto derogado.

De la exégesis de ambas sentencias, la ratio decidendi es perfectamente aplicable al caso presente, ya que falta en el contrato de arrendamiento la voluntad concorde de todos los propietarios para celebrar el negocio jurídico. Es cierto cómo en supuesto de autos debe resolver desde la combinación de los artículos 397, 398 y 399 del Código. Se trata de una copropiedad y como tal, por el segundo de los preceptos, para la administración y mejor disfrute de las cosas comunes serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes; y por el segundo, que con relación a la enajenación, como acto de disposición de las cosas comunes, no mediando el consentimiento de los demás partícipes iría en contra del precepto y bajo la sanción de nulidad, y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1993 nos indica que el artículo 399 no autoriza la disposición de los bienes comunitarios. Y nos hallamos ante dos extremos, el primero es que el negocio jurídico celebrado es un arrendamiento , que como tal tiene simplemente una naturaleza de acto de administración, pero que no debe ser aplicado, atendiendo a la duración del mismo, por los cinco años del contrato, como además por la naturaleza de los derechos reales que va a conceder tras la inscripción, una regla de funcionamiento de la copropiedad por las mayorías; y en cuanto al segundo de los extremos, que de la escritura pública de 21 de septiembre de 2005, a pesar de haber sido otorgada por las 2/3 partes de la propiedad, no se refleja para nada la formación de esa mayoría, o por decirlo de otra manera, la no intervención de la minoría, esto es, que la decisión de convenir ese arrendamiento se haya tomado por tal acuerdo mayoritario.

Conclusión: el arrendamiento de bienes inmuebles que pertenecen a varios en proindiviso se considera acto de administración (vale el acuerdo de la mayoría) si no supera los 6 años de duración; y se considera acto de disposición o gravamen (requiere la unanimidad) si supera dicha duración.